El mercado de alquileres está alterado en la Ciudad: martilleros platenses temen que pronto llegue el momento de “oferta cero”, ante la escasísima cantidad de propiedades que hay libres. De mantener el lugar tras el vencimiento del contrato o ya sea por el ingreso a un inmueble, se aplica casi un 100 por ciento de aumento con referencia a lo que se pedía un año atrás.
Desde que se puso en vigencia la ley de alquileres 27.551 no paran de generarse críticas por el marco normativo que impone: el plazo de tres años, en un contexto inflacionario vertiginoso como el que vive el país dispara quejas de propietarios e inquilinos.
El martillero platense Ramón Penayo dijo a este diario que “esperemos no llegar al nivel de oferta cero en alquileres. Prácticamente estamos muy cerca de eso, porque se libera una propiedad y a las pocas horas o en el transcurso del día en que es publicada se ocupa”.
Esa situación provoca que los precios de los alquileres trepen con alzas que pueden llegar a los tres dígitos, según explican martilleros locales. Por ejemplo, destacan que un monoambiente que a principios del año pasado se alquilaba por 30.000 pesos hoy llegan a pedir cerca de 60.000 pesos y se alquila sin esperar demasiado tiempo.
“Estamos en un contexto de alta demanda y escasa oferta. Los locatarios tienden a renovar los inmuebles que ocupan por no encontrar demasiadas opciones en el mercado. Quizás, en algunos casos si superen el 100 por ciento”, dijo la martillera pública Mariana Valverde.
La profesional también mencionó que los precios de las renovaciones deben ser informados con aproximadamente un mes de antelación y no más para tratar de ser lo más ajustados a la realidad.
Fuera de la ley 27.551 las subas de los alquileres interanual es cercana al 100 por ciento, pero dentro de esa norma polémica que rige los alquileres el aumento llegó al 220 por ciento. La creación y puesta en vigencia de la ley cumplió dos años y cinco meses.
Ese 220 por ciento surge del Índice de Contratos de Locación (ICL) que regula el Banco Central, que pondera la suba inflacionaria y la suba salarial.
Los precios de los alquileres subieron en toda la Argentina y en algunos casos desmedidamente y ello se debe a la gran demanda y escasa oferta que conlleva que los propietarios lleguen a pedir más que lo que indicaría una tasación habitual.
“No nos vamos a cansar de decir que esta la ley sancionada en 2020 es mala para todas las partes y hasta los inquilinos nos lo dicen, entonces modificar algo que está mal, en la práctica no sirve. Hay que sancionar una que fije la actualización semestral, con una validez del contrato a 24 meses. Dejando en claro el desalojo por falta de pago”, asegura un experto en tema de alquileres.
Mirta Líbera, martillera y presidenta de la Cámara de Inmobiliarias de la provincia de Buenos Aires (CIBA), dijo a este diario que “para los nuevos contratos de alquiler se adopta el índice de locación del Banco Central como piso (fue de 80,8 por ciento para enero y se estima un 83 por ciento para febrero). En ese contexto, algunas unidades nuevas han entrado porque se recuperó un poquito el precio” y añadió que “sigue siendo una preocupación que los contratos sean por tres años”.
frenado en el Congreso
En mayo del año pasado se firmaron tres dictámenes en el Congreso Nacional: uno de mayoría en representación del Frente de Todos y dos de minoría, de Juntos por el Cambio y de la legisladora Graciela Camaño. Según se difundió, la propuesta que tuvo el dictamen de mayoría no altera el plazo mínimo de tres años ni el ajuste anual. Para la oposición, en cambio, el plazo y los índices de actualización son los temas centrales a modificar con opciones como volver al plazo de dos años y ajustes semestrales acordados por las partes según diferentes índices.
La ley actual introdujo dos cambios clave: extender la duración de los contratos de dos a tres años y convalidar una sola actualización anual del valor mensual del alquiler de acuerdo a un índice que combina la evolución de los salarios y la inflación. Ante la incertidumbre de los propietarios, uno de los primeros efectos de la ley fue una suba por encima de la inflación para los nuevos contratos.
De este modo desde que se inició la aplicación del nuevo índice locatario los porcentajes fueron creciendo mes a mes. Para los contratos firmados en enero de 2021 este mes debieron afrontar una suba del 80,81 por ciento. En tanto, durante 2022, las subas comenzaron con un 52 por ciento anual en enero del año pasado y terminaron en un aumento del 77 por ciento anual para los contratos firmados en diciembre de 2020 o diciembre de 2021.
Distintos martilleros consultados advierten que en el primer semestre del año la oferta de unidades en alquiler seguirá disminuyendo. Y en la segunda mitad de 2023 puede haber subas aún mayores a las que se registran en la actualidad porque vencen los primeros contratos pactados con la Ley 27.551”.
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